加拿大房产为什么暴跌？
2016年加拿大房地产价格暴涨，全国平均房价飙涨48%。然而到了2017年，房价却迅速下跌[1]---这是为什么呢？ 首先，我们要明确一个前提：加拿大的房地产市场与国内不一样，它是一个供需关系极度失衡的市场。
1.供给端 通常来说，一国房价涨跌是由供需关系决定的。在加拿大，决定房屋价格的主要是供求关系。而供求关系又分供求缺口（供应减去需求）和供需比（供应除以需求）两个指标。一般认为，只有当供不应求的缺口大于3-5%时，才可能形成暴涨；而当供不应求的缺口小于3%时，市场就处于平稳状态了。
根据加拿大地产协会（CREA)的数据[2]，截至今年第二季度，加拿大新房可供销售的时间平均只需39天，二手房仅需33天。按照全球通行的标准来看，加拿大新房市场的库存周期（新屋建成至卖出平均时间）仅为5个月不到，二手房更是短得只够睡一觉！这么低的库存水平，意味着一旦有购房需求，很容易被满足，市场上将不会有太多的议价空间。
据加拿大统计局数据显示，在过去十年里，加拿大人口增长8%，但房屋数量仅仅增加了2%。城市扩张（urban sprawl）、家庭规模变小以及高龄化社会使得住房需求居高不下。移民的到来也会增加住房的需求量。以蒙特利尔为例，其每年新增住宅的数量仅能满足需求的四分之一，其余三分之一都需要从其他国家地区进口。
那么问题就来了，这么多房子都从哪里来的呢？原来，在过去的十多年中，联邦政府一直执行宽松的货币政策，利率极低。这为开发商们提供了充足的资金刺激，让他们可以尽情地扩大建筑规模。统计数据显示，自2002年至2017年间，加拿大小型住房供应商建造的独立屋及公寓数量增长了160%。[3] 当然，这些钱并不是白给的。低利率刺激之下，金融机构和投资者们也从中获得了巨额利润。以银行为例，由于抵押贷款占房贷比例高达90%以上，银行几乎不需要什么现金流就可以放贷，因此收入主要来自于借款人支付的利息，而在低利率环境下，他们赚的也是盆满钵溢。根据Bank of Canada的数据，过去二十年里，商业银行的平均净资产回报率（ROE）维持在10%以上的水平。
2017年6月，鲍威尔接替耶伦成为美联储主席就任以来，持续加息，美元强势上涨。美联储的加息进程会对加拿大产生怎样的影响呢？我们来看一下历史上的经验数据[4]： 当美联储开始加息周期时，如果加拿大央行不加紧跟随，两国之间就会出现资本流动，即资金会从美国跑到收益率更高的加拿大，从而推高房价。然而，这一次情况可能有所不同，因为目前加拿大的房贷利率已经低到接近零点，再加息的空间并不大，而美加息预期增强可能会抑制加拿大的地产市场。随着油价走低，加拿大政府需要缩减财政赤字，很可能进一步收紧货币政策，加上大选临近，利率再次上调的概率很大。 除了货币政策之外，税收政策对楼市也有很大的影响。目前加拿大正在酝酿加税方案：对年薪超过10万加币的高收入人群征收更高的个人所得税和对企业征收更高比例的利润税。如果此计划在明年大选前落地，势必会增加中高收入的纳税负担，进而减少买房的资金来源。